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| AVANTAGES FISCAUX |
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LOI BESSON
Depuis le 1er janvier 1999, l'amortissement Besson a pris progressivement le flambeau de l'amortissement Périssol (loi des finances 1999).
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Logements neufs
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Contribuables concernés |
- personnes physiques - associés de SCI, SCPI - héritiers, légataires d'immeubles pour lesquels l'option pour l'amortissement avait été exercée. |
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Immeubles concernés |
- Logements situés en France, acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement à partir du 1er janvier 1999 et donnés en location - logements loués après transformation par l'acquéreur lorsque ces locaux étaient, avant leur acquisition, affectés à un usage professionnel ou de bureau -logements réhabilités par le vendeur dont l'acquisistion entre dans le champs d'application de la TVA immobilière |
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Fonctionnement |
- amortissements jusqu'à 65% du prix d'achat, à raison e 8% par an pendant 5 ans et 2,5% par an pendant 4 ans. Ensuite, il est possible de continuer à amortir le bien à raison de 2,5% l'an pendant 6 années supplémentaires au maximum - l'option est irrévocable pour le logement considéré et pour le contribuable qui l'exerce. |
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Conditions de location |
- engagement de louer nu pendant 9 ans - la location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition - le bailleur doit s'engager à ce que le montant des loyers et les ressources du locataire ne soient pas supérieurs à des plafonds fixés par décret |
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Règle d'imputation des déficits fonciers |
- le plafond annuel d'imputation des déficits fonciers (hors intérêts d'emprunts) sur le revenu global est de 70 000 FrF |
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Déduction forfaitaire sur les revenus fonciers |
- la déduction passe de 14% à 6% |
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Cumul d'avantages fiscaux |
- un contribuable proprietaire de plusieurs logements peut demander le bénéfice de l'une ou de l'autre, des réductions d'impôts Méhaignerie ou Quilès Méhaignerie pour un logement et opter pour l'amortissement Besson pour un ou plusieurs autres logements |
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Logements anciens
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Contribuables concernés |
- personnes physiques - associés de SCI, SCPI - héritiers, légataires d'immeubles pour lesquels l'option pour l'amortissement avait été exercée. |
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Immeubles concernés |
- logements situés en France, affectés à la résidence principale du locataire - situés dans des immeubles anciens, répondant à des conditions tenant aux montants des loyers et aux ressources du locataire. |
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Conditions de location |
-engagement de louer nu pendant 6 ans - la location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition -le bailleur doit s'engager à ce que le montant des loyers et les ressources du locataire ne soient pas supérieurs à des plafonds fixés par décret |
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Règle d'imputation des déficits fonciers |
- le plafond annuel d'imputation des déficits fonciers (hors intérêts d'emprunts) sur le revenu global est de 70 000 FrF |
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Déduction forfaitaire sur les revenus fonciers |
- la déduction passe de 14% à 25% |
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Cumul d'avantages fiscaux |
- un contribuable propriétaire de plusieurs logements peut demander le bénéfice de l'une ou de l'autre, des réductions d'impôts Méhaignerie ou Quilès Méhaignerie pour un logement et opter pour l'amortissement Besson pour un ou plusieurs autres logements |
Cette loi a été votée le 4 août 1962, son but est d'inciter les particuliers à participer à la restauration d'immeubles d'habitation pour conserver un certain patrimoine immobilier national de valeur.
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Contribuables concernés |
- personnes physiques - organismes répondant à des conditions fixées par décret |
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Immeubles concernés |
- situés dans un secteur sauvegardé ou dans un périmètre de restauration immobilière - situés dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager si les travaux ont été déclarés d'utilité publique - ce logement ne doit en aucun cas être la résidenc principale ou secondaire de l'acquéreur |
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Fonctionnement |
- la quote part du déficit foncier correspondant aux intérêts des emprunts souscrits pour financer les travaux n'est pas déductible du revenu global mais uniquement des revenus fonciers - lorsque le revenu global n'est pas suffisant pour que le déficit soit entièrement absorbé, l'excédent du déficit est reporté les années suivantes, jusqu'à la cinquième année si nécessaire |
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Conditions de location |
- le propriétaire s'engage à louer le logement pendant 6 ans au moins, cette location doit prendre effet dans les 12 mois de l'achèment des travaux. |
L'acquisition d'un appartement ou d'un immeuble permet à l'investisseur de déduire de son revenu global l'intégralité des travaux de rénovation, reportable sur 5 ans.
Cet avantage fiscal est lié à l'existance de recettes issues de la location du bien.
Obligation de location pendant 6 ans.
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Contribuables concernées |
- personnes physiques |
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Immeubles concernés |
- logements des DOM-TOM |
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Fonctionnement |
- la réduction d'impôt (que l'on a connue sous le couvert de la loi Mehaignerie métropole) est de 10% par an pendant 4 ans et 5% la cinquième année, soit 45% en cinq ans |
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Conditions de location |
- location nue en habitation principale, pendant 6 ans, dans les 6 mois de l'achèvement des travaux ou de l'acquisition - les loyers et les ressources du locataire n'excèdent pas les plafonds |
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Autres avantages |
- garantie de loyer minimum pendant 6 ans - prestations de haut-de-gamme dans un ensemble résidentiel avec gardien -optimisation de l'investissement par une location sur mesure au terme des 6 ans - aucun soucis de gestion (gestion locative confiée à un professionnel - conditions de financement négociées à un taux révisable de 5,40% la première année |
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Contribuables concernés
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- Personne physique
ayant une bonne assise financière et recherchant une forte défiscalisation.
- Personne physique possédant déjà des biens meublés avec le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) |
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Immeubles concernés
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- Logements anciens
nécessitant des travaux d’entretien ou de restauration. - Logements neufs, l’opération étant plus avantageuse s’il s’agit de résidences de tourisme ou de résidences avec services. - Pour les logements anciens, attention aux règles d’urbanisme de certaines communes qui interdisent au propriétaire d’un logement auparavant loué nu de le transformer en meublé sans autorisation de la Préfecture |
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Conditions
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- Inscription au RCS. |
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Déductions |
- Charges financières
liées à l’acquisition (intérêts d’emprunt y compris la prime d’assurance
contractée pour l’achat). - Frais d’étude et de recherche. - Charges découlant du statut de LMP (cotisations vieillesse, allocations familiales). - Charges de propriété et de copropriété. - Les travaux d’entretien et de réparation sauf s’ils modifient l’agencement ou l’équipement initial du bien |
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Exonérations
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Le LMP est exonéré des plus-values à condition que son CA n’excède pas 1 million de Francs la dernière année d’activité et dans la mesure où celle-ci a durée au minimum 5 ans. |
Fiscalité R.T.C.
Résidences de Tourisme Classées
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Contribuables concernés |
- personnes physiques - associés de SCI, SCPI |
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Immeubles concernés |
- logements situés en France dans une zone de revitalisation rurale, acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement à partir du 1er janvier 1999 et donnés en location - logements réhabilités par le vendeur (une réduction d'impôts de 10% du montant de l'acquisition étalé sur 4 ans est alors accordée) |
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Fonctionnement |
- réduction d'impôts égale à 15% du montant de l'investissement aux personnes qui investissent dans une résidence de tourisme classée, située dans une zone de revitalisation rurale, plafonnée à 18 750 FrF par an pour un couple marié et 9 375 FrF pour un célibataire - cette déduction est étalée sur 4 ans, soit 75 000 FrF dans le 1er cas et 37 500 FrF dans le second |
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TVA |
- à cette réduction d'impôt s'ajoute le remboursement de la TVA, soit 20,6% du prix HT ou 17% du prix TTC |
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Conditions de location |
- engagement de louer nu pendant 9 ans par le biais d'un bail commercial - ce contrat doit prendre effet dans le mois qui suit la date d'acquisition ou de son achèvement s'il est postérieur |
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Déduction forfaitaire |
- sur les revenus fonciers, la déduction passe de 14% à 6% |
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ALPHA CONSEILS |